核心摘要：个人出租住房涉及增值税、房产税、个人所得税、印花税、城镇土地使用税和城建税及附加共六个税种，但月租金不超过10万元且开普通发票时增值税免征，住房的印花税和城镇土地使用税也免征，实际需要缴纳的通常只有房产税和个税。北京月租10万元以内的住房综合征收率为2.5%。
文章目录
- 个人出租住房到底要交哪几个税种？
- 2026年增值税新口径怎么算？
- 房产税住房和商铺的税率差距有多大？
- 个人所得税据实征收和核定征收怎么选？
- 三档租金算例：住房和商铺各交多少税？
- 北京和济南房东怎么交税、怎么代开发票？
- 常见问题解答
个人出租住房到底要交哪几个税种？
个人出租住房涉及增值税、房产税、个人所得税、印花税、城镇土地使用税和城建税及附加共六个税种。月租金不超过10万元、开普通发票的房东，增值税免征，城建税及附加同步免征，住房还免印花税和城镇土地使用税，实际需要掏钱的通常只有房产税和个税两项。
下表对比了出租住房和出租商铺、写字楼在各税种上的差异：
| 税种 | 出租住房 | 出租商铺/写字楼 |
|---|---|---|
| 增值税 | 月销售额（不含税）10万内免征；超出按3%减按1.5% | 月销售额（不含税）10万内免征；超出按3% |
| 房产税 | 4%，减半后实际2% | 12%，减半后实际6% |
| 个人所得税 | 减按10% | 20% |
| 印花税 | 免征 | 1‰，减半后0.5‰ |
| 城镇土地使用税 | 免征 | 按面积实征，减半 |
| 城建税及附加 | 随增值税，减半；增值税免则同步免 | 同左 |
住房和商铺的税负差距，主要拉开在房产税和个税两项上。以月租5000元为例，住房在北京按综合征收率只需缴125元，商铺据实征收则需约1054元。
住房免征印花税和城镇土地使用税的依据是财政部、国家税务总局发布的《关于廉租住房经济适用住房和住房租赁有关税收政策的通知》（财税〔2008〕24号）。该文件同时规定了出租住房房产税按4%征收、个人所得税减按10%等优惠。
2026年增值税新口径怎么算？
2026年1月1日起个人出租住房增值税由5%减按1.5%调整为3%减按1.5%，分母从1+5%变为1+1.5%。月销售额不超过10万元且开普票的，增值税免征。
个人出租住房的增值税计算公式：
应纳税额 = 含税租金 ÷ (1+1.5%) × 1.5%
个人出租商铺、写字楼等非住房的增值税计算公式：
应纳税额 = 含税租金 ÷ (1+3%) × 3%
月租12万元的住房，新口径增值税约1773.40元，旧口径约1714.29元，新口径略有增加。新口径执行方式可参考增值税法实施指南（北京、济南）和增值税法逐条解读。
10万元免税门槛与一次性收租的处理： 自然人出租不动产以一个月为计税期间。一次性收取一年租金时，按租赁期月均分摊确定月销售额。年租金12万元摊到每月1万元，未超过10万元，仍免征。
免征增值税不得开具专用发票。自然人出租不动产2026年起按月申报，自期满之日起15日内完成申报。
房产税住房和商铺的税率差距有多大？
出租住房房产税法定税率4%，商铺等非住房12%。六税两费减半后住房实际税率2%，商铺6%。
六税两费减半政策依据财政部、税务总局发布的《关于进一步支持小微企业和个体工商户发展有关税费政策的公告》（2023年第12号），执行至2027年12月31日。
房产税的计税依据是不含增值税的租金收入。免征增值税时，租金不扣减增值税，直接按全额计算；缴纳增值税时，按扣除增值税后的金额计算。
以月租5000元的住房为例：增值税免征，房产税为5000×4%×50%=100元。同样月租5000元的商铺，房产税为5000×12%×50%=300元，是住房的三倍。
个人所得税据实征收和核定征收怎么选？
个人出租房屋的租金收入属于财产租赁所得，住房减按10%，商铺和写字楼按20%。据实征收时扣除分四步执行。
四步扣除顺序：先扣已缴税费，再扣转租租金（二房东适用），再扣修缮费（每月800元为限），最后不超过4000元减800、超过4000元减20%。
据实征收与核定征收的差距： 月租5000元的住房，据实个税为（5000−100）×（1−20%）×10%=392元，加房产税100元，合计约492元（9.84%）。
北京综合征收率口径下个税按租金×5%×10%核定，等于租金的0.5%。5000×0.5%=25元，加房产税100元，合计仅125元（2.5%）。
北京月租金（不含税）10万元以内住房综合征收率2.5%，由房产税2%和个税核定0.5%组成。非住房7%，由房产税6%和个税核定1%组成。
各地综合征收率不同：北京、上海、深圳住房均为2.5%，广州自有住房租金2000至30000元区间为4%。综合征收率是地方征管口径，以当地主管税务机关执行标准为准。
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三档租金算例：住房和商铺各交多少税？
三个算例分别对应月租5000元住房、5000元商铺和12万元住房，覆盖免增值税和超起征点两种场景，所有数字均基于2026年现行口径。
月租5000元个人出租住房
据实征收： 增值税0元（月租低于10万元免征），房产税5000×4%×50%=100元，个税（5000−100）×（1−20%）×10%=392元，合计约492元，综合税负约9.84%。
北京综合征收2.5%： 5000×2.5%=125元。房产税5000×2%=100元，个税核定5000×0.5%=25元。
月租5000元个人出租商铺
据实征收： 增值税0元，房产税5000×12%×50%=300元，印花税按年合同总额60000×0.5‰=30元（月均2.5元），个税（5000−300−2.5）×（1−20%）×20%≈751.6元，合计约1054.1元，综合税负约21.08%。
北京综合征收7%： 5000×7%=350元。房产税5000×6%=300元，个税核定5000×1%=50元。
月租12万元个人出租住房（超起征点）
月租12万元超过10万元起征点，增值税需要缴纳。
增值税：120000÷（1+1.5%）×1.5%≈1773.40元。城建税及附加：1773.40×12%×50%≈106.40元。房产税：（120000−1773.40）×4%×50%≈2364.53元。
个税：（118226.60−2470.93）×（1−20%）×10%≈9260.45元。四项合计约13504.78元，综合税负约11.25%。
三组数据说明：住房比商铺税负低一大截；月租10万元以内在北京走综合征收率2.5%最经济；超过10万元后税负跳升到11%以上。代开发票的增值税申报流程可参考自然人代开发票增值税申报。
北京和济南房东怎么交税、怎么代开发票？
北京和济南的房东可以通过主管税务机关或电子税务局代开发票并完成税款缴纳。代开流程分三步：确认房屋性质和租金金额、带材料申请代开、缴税取票。
代开发票三步操作：
- 确认房屋性质与租金金额。 区分住房还是商铺，确认月销售额（不含税）是否超过10万元、是否需要开专票。这一步决定走免征还是缴税口径。
- 向主管税务机关或电子税务局申请代开。 需准备身份证、房产证（或权属证明）和租赁合同。北京使用北京市电子税务局，济南使用山东省电子税务局，也可到办税服务厅现场办理。
- 缴税并领取发票。 按普票或专票口径缴清税款后领取发票。开普票享受10万元免征，开专票不享受免征。
北京2.5%综合征收率： 北京个人出租住宅，月租金（不含税）不超过10万元、开普票的，按2.5%综合征收率一次缴清。非住房月租金10万元以内为7%。
央视在2025年8月关于”房东税”的辟谣报道中确认北京、上海住房综合征收率均为2.5%。
济南分税种申报： 济南的房东通常走分税种申报路径，增值税、房产税、个税分开计算，房产税和城建税及附加等再叠加六税两费减半。步骤略多，但结果与综合征收率殊途同归。
发票不合规会影响租客或承租企业的税前扣除，建议同时了解不合规发票判定与税前扣除规则。需要代办发票或代理记账服务的，可以联系中企昌财税，北京和济南均有服务团队，点击在线咨询。
常见问题解答
Q：个人出租住房的房租收入要交个税吗？
A：房东出租房屋取得的租金属于财产租赁所得，需要缴纳个人所得税。出租住房适用税率减按10%，出租商铺和写字楼适用税率为20%。北京月租金不超过10万元的住房，走综合征收率口径，个税核定税率仅为租金的0.5%，实际负担较低。
Q：一次性收取一年租金，增值税怎么算？
A：自然人出租不动产以一个月为计税期间，一次性收取一年租金时，按租赁期月均分摊后的金额确定月销售额。年租金12万元分摊到每月为1万元，未超过10万元起征点即免征增值税。分摊后的月租金需与当月其他应税销售额合并判断是否超过10万元。
Q：代开增值税专用发票还能免增值税吗？
A：不能。免征增值税的纳税人不得开具增值税专用发票。选择开专票等于放弃当次免税，需按适用征收率缴税。自然人出租不动产按小规模纳税人口径处理，依据《增值税法》第二十七条不适用放弃免税后36个月内不得再享受的限制，下个月开普票仍可重新享受免征。
Q：出租住房和出租商铺的税负差多少？
A：差距明显。月租5000元的住房在北京按综合征收率2.5%只需缴税125元；同等租金的商铺按综合征收率7%需缴350元，据实征收则约1054元。差距来源主要是房产税（住房2%对商铺6%）和个税（住房核定0.5%对商铺核定1%，据实口径为10%对20%）。
Q：2026年出租住房的增值税征收率是多少？
A：2026年1月1日起，个人出租住房增值税按3%征收率减按1.5%计算，应纳税额公式为含税租金÷(1+1.5%)×1.5%。此前营改增时期按5%征收率减按1.5%的旧口径已被取代，分母从1+5%变为1+1.5%。月销售额不超过10万元、开具普通发票的，免征增值税。
